Vous louez un bien sur Airbnb et vous faites appel à une conciergerie ? Bonne nouvelle : ces frais peuvent être déductibles de vos impôts sous certaines conditions. Découvrez comment optimiser votre fiscalité et éviter les erreurs grâce à notre guide complet.
Comprendre la fiscalité des locations meublées touristiques
La location de biens immobiliers sur Airbnb est soumise à un cadre fiscal spécifique en France. Les revenus générés par cette activité sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), nécessitant une attention particulière quant aux obligations déclaratives et aux possibilités de déductions fiscales.
Le statut LMNP vs LMP
Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne les propriétaires dont les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an et ne constituent pas la majorité des revenus du foyer. Le Loueur Meublé Professionnel (LMP) s’applique aux bailleurs qui dépassent ce seuil et dont les revenus locatifs représentent plus de 50 % des revenus globaux.
Le LMP offre une déductibilité plus large des frais, notamment sur les plus-values en cas de revente. Les charges sociales applicables diffèrent également entre les deux statuts, influençant le rendement net.
Les différents régimes fiscaux (micro-BIC et réel)
- Micro-BIC : régime simplifié avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Aucune comptabilité détaillée n’est requise, mais aucune déduction réelle n’est possible.
- Régime réel : permet de déduire l’ensemble des charges effectives, dont les frais de conciergerie, à condition de tenir une comptabilité complète. Ce régime est conseillé si les charges dépassent 50 % des recettes. Il devient obligatoire au-delà de 72 600 € de chiffre d’affaires annuel.
Les frais de conciergerie déductibles : détails et conditions
Les frais de conciergerie font partie des charges déductibles dès lors qu’ils sont justifiés, directement liés à l’activité de location, et facturés par un prestataire identifié. Voici ce qu’ils peuvent inclure.
Services de gestion des voyageurs
- Check-in / Check-out : accueil physique des voyageurs, remise et récupération des clés, état des lieux.
- Communication : gestion des messages, demandes spécifiques, coordination logistique.
- Ménage : nettoyage intégral du logement, changement du linge, réassort des produits d’accueil.
Entretien et maintenance du logement
- Entretien régulier : vérifications des équipements, nettoyage saisonnier, maintenance préventive.
- Interventions d’urgence : réparations imprévues, dépannage 24h/24.
- Gestion des stocks : approvisionnement en consommables, linge de maison, petits équipements.
Gestion administrative et commerciale
- Réservations : gestion des demandes, synchronisation du calendrier, coordination des séjours.
- Optimisation des annonces : mise à jour des textes, photos et tarifs selon les périodes.
- Reporting : suivi des performances, statistiques, bilans mensuels.
Comment déclarer vos frais de conciergerie aux impôts
La manière de déclarer vos frais dépend du régime fiscal choisi.
Déclaration en régime micro-BIC
Sous ce régime, vous n’avez qu’à reporter le montant brut de vos recettes sur le formulaire 2042-C-PRO. L’administration applique automatiquement un abattement de 50 %, censé couvrir toutes vos charges (y compris la conciergerie). Il n’est pas possible de déduire les frais réels.
Déclaration en régime réel
Les frais de conciergerie doivent être reportés sur les formulaires 2031 et 2033-A à E, dans la rubrique « Autres services extérieurs ». Il est indispensable de tenir une comptabilité précise avec justificatifs à l’appui (factures, contrats).
Documents justificatifs à conserver
Voici les pièces à conserver pendant au moins 6 ans :
- Factures détaillées des prestations de conciergerie
- Contrats de prestation
- Relevés bancaires prouvant les paiements
Les formats numériques sont acceptés par l’administration fiscale, à condition qu’ils soient lisibles et authentifiables.
Autres dépenses déductibles en location touristique
En plus des frais de conciergerie, plusieurs autres charges sont également déductibles.
Charges courantes et assurances
- Factures d’eau, électricité, chauffage
- Charges de copropriété
- Assurances : multirisque habitation, responsabilité civile professionnelle, garantie loyers impayés
Frais d’entretien et réparations
- Travaux de peinture, plomberie, réparation d’électroménager, remplacement de serrure
- Attention : les travaux d’amélioration (ex. rénovation complète) doivent être amortis et non déduits immédiatement
Amortissements et intérêts d’emprunt
- Amortissement du bien (hors valeur du terrain) sur 25 à 30 ans
- Amortissement des équipements sur 5 à 10 ans
- Intérêts d’emprunt, frais de dossier et assurance-crédit : entièrement déductibles
Optimiser sa déclaration fiscale : conseils pratiques
Pour maximiser vos déductions tout en restant dans les clous, rigueur et anticipation sont vos meilleurs alliés.
Calendrier des déclarations
- Revenus locatifs : à déclarer en mai/juin de l’année suivante
- CFE : acomptes en juin et décembre
- TVA (si applicable) : déclaration mensuelle ou trimestrielle selon le régime
Erreurs fréquentes à éviter
- Mélanger dépenses personnelles et professionnelles
- Oublier des justificatifs
- Confondre entretien et travaux d’amélioration
Tenir une comptabilité précise et consulter un professionnel peut vous éviter bien des déconvenues.
Outils et ressources utiles
- Logiciels spécialisés : BnB Manager, Lodgify
- Expert-comptable spécialisé en location meublée
- Guides fiscaux officiels, forums d’investisseurs, groupes de discussion entre hôtes Airbnb