En bref : Législation Airbnb Strasbourg
Les nouvelles règles pour la location touristique
- Compensation obligatoire : Tout logement transformé en meublé touristique doit être compensé par un local commercial reconverti en habitation.
- 80% de logements par immeuble : Une restriction limitant la transformation des biens en meublés touristiques.
- Limite de 120 jours : Pour les résidences principales, la location est plafonnée à 120 nuits par an.
- Numéro d’enregistrement : Obligatoire pour toute annonce sur les plateformes.
- Changement d’usage : Pour les résidences secondaires, un cadre strict avec compensation obligatoire.
- Sanctions : Amendes jusqu’à 50 000 € et blocage des annonces en cas de non-respect.
La location touristique à Strasbourg connaît une transformation sans précédent. Avec 3300 meublés touristiques déclarés en 2023, soit une augmentation spectaculaire de 600 unités par rapport à 2022, l’Eurométropole fait face à des défis majeurs en matière de logement. Un chiffre particulièrement préoccupant révèle que près de 1800 de ces locations sont des résidences secondaires, ce qui représente l’équivalent d’une année et demie de production de logements pour la ville. Dans un contexte où 2000 logements strasbourgeois restent vacants et où 7,5% des logements de l’Eurométropole sont inoccupés, la ville a décidé d’agir fermement en adoptant de nouvelles mesures restrictives depuis octobre 2024.
Les Nouvelles Règles de Location Airbnb à Strasbourg en 2024
La compensation obligatoire dans le centre-ville
La mesure phare de cette nouvelle réglementation concerne le centre-ville élargi de Strasbourg. Désormais, dès le premier logement transformé en meublé touristique, les propriétaires doivent créer un logement compensatoire. Cette compensation implique la transformation d’un local commercial en habitation, avec des critères stricts : surface au moins équivalente, même niveau de qualité, et obligation de situer ce nouveau logement en étage. Dans la Grande-Île et au cœur de la Neustadt, zones classées au patrimoine mondial de l’UNESCO, les exigences atteignent un niveau supérieur : la surface de compensation doit représenter 1,5 fois celle du logement touristique.
Pour faciliter cette transition, la municipalité a introduit une nouveauté : la possibilité d’acheter des droits de commercialité pour réaliser la compensation. Cette option offre une alternative aux propriétaires qui ne peuvent pas trouver directement un local commercial à transformer.
La règle des 80% de logements par immeuble
L’une des restrictions les plus significatives impose désormais qu’un minimum de 80% de la surface d’un immeuble soit réservée à l’habitation principale, contre 60% auparavant. Cette mesure s’applique particulièrement dans le centre élargi, englobant les quartiers emblématiques de la Grande-Île, Gare, Halles/Tribunal, Neustadt, Contades, Université, Esplanade, Krutenau, Petite-France et Fronts de Neudorf. Concrètement, si un bâtiment compte déjà 20% de surface commerciale ou touristique, toute nouvelle transformation en meublé touristique devient impossible.
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La limite des 120 jours annuels
Pour les résidences principales, la règle fondamentale reste la limite de 120 nuits de location par année civile. Cette restriction est techniquement appliquée par les plateformes de location, qui bloquent automatiquement les réservations une fois le quota atteint. Trois cas de dérogation existent néanmoins : une obligation professionnelle documentée, une raison de santé justifiée, ou un cas de force majeure. Ces exceptions doivent être solidement argumentées et ne sont accordées qu’après examen approfondi du dossier.
Il est crucial de comprendre que la résidence principale s’entend comme le logement occupé au moins huit mois par an. Les propriétaires doivent pouvoir prouver cette occupation effective par des documents concrets : factures d’énergie, attestations de présence, etc.
L’obtention du numéro d’enregistrement
L’enregistrement auprès de la mairie de Strasbourg constitue une étape obligatoire avant toute mise en location. Cette démarche, qui peut prendre plusieurs semaines, conditionne la publication d’annonces sur les plateformes de location. Le numéro obtenu doit figurer sur toutes les annonces, sous peine de sanctions. Il est recommandé d’initier cette procédure au moins deux mois avant le début prévu de l’activité.
La Location de Résidence Secondaire : Procédures et Obligations
Le changement d’usage et système de compensation
Les propriétaires de résidences secondaires font face à un cadre réglementaire plus strict. Le premier changement d’usage peut être obtenu sans compensation, mais il est strictement limité à six ans, avec une possibilité de renouvellement de trois ans sous condition de rénovation énergétique significative. Pour les multipropriétaires, une compensation devient obligatoire dès le deuxième logement, rendant l’opération nettement plus complexe et coûteuse.
Les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour obtenir la prolongation de trois ans doivent être substantiels et documentés. Ils doivent démontrer une amélioration mesurable de la performance énergétique du logement, attestée par un nouveau DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).
Les restrictions géographiques
La nouvelle cartographie réglementaire définit des zones avec des règles spécifiques. Le centre-ville élargi concentre les restrictions les plus importantes, particulièrement en matière de compensation. Dans le périmètre UNESCO, l’obligation de compensation à 150% vise à préserver le caractère résidentiel de ces quartiers historiques tout en maintenant leur authenticité.
Cas Particuliers et Situations Spécifiques
Les personnes morales
Les SCI et SARL sont soumises à un régime plus contraignant. Elles doivent systématiquement obtenir un changement d’usage avec compensation, sans exception possible. Cette autorisation reste valable six ans et peut être renouvelée, mais uniquement sous condition de rénovation énergétique substantielle. Les personnes morales doivent également prouver que leur activité respecte les quotas d’habitation dans les immeubles concernés.
Les locaux commerciaux
Pour les locaux déjà classés en usage commercial, le régime est plus souple. Bien qu’un numéro d’enregistrement reste nécessaire, le changement d’usage n’est pas requis. Cette option, apparemment attractive, présente néanmoins des contraintes pratiques : situation souvent en rez-de-chaussée, nuisances sonores potentielles, et coûts de rénovation parfois prohibitifs. Les propriétaires doivent soigneusement évaluer ces aspects avant de s’engager.
Guide Pratique des Démarches Administratives
La régularisation de votre situation nécessite une approche méthodique :
- Vérifiez la zone où se situe votre bien et les règles spécifiques applicables
- Rassemblez les documents nécessaires (titre de propriété, plans, accord de copropriété)
- Demandez le numéro d’enregistrement auprès de la mairie
- Si nécessaire, effectuez la demande de changement d’usage
- Déclarez votre activité pour la taxe de séjour
- Mettez en place un système de suivi des nuitées
Questions Fréquentes sur la Location Airbnb à Strasbourg
Quelle est la différence entre changement d’usage et numéro d’enregistrement ?
Le changement d’usage constitue l’autorisation fondamentale de transformer un logement en hébergement touristique. Le numéro d’enregistrement, quant à lui, permet de déclarer officiellement l’activité et d’assurer la collecte de la taxe de séjour. Les deux démarches sont complémentaires et souvent nécessaires.
Comment obtenir une autorisation de location touristique ?
La procédure requiert de contacter le service de la Police du Bâtiment de Strasbourg avec un dossier complet comprenant :
- Titre de propriété ou bail
- Plans détaillés du logement
- Accord explicite de la copropriété
- Justificatif de domicile principal (si applicable)
- Projet de rénovation énergétique (pour les renouvellements)
Que risque-t-on en cas de non-respect de la réglementation ?
Les infractions peuvent entraîner des sanctions sévères :
- Amendes civiles pouvant atteindre 50 000 € par logement
- Obligation de remise en location classique
- Astreintes journalières jusqu’à régularisation
- Blocage des plateformes de réservation
Ces nouvelles règles démontrent la détermination de Strasbourg à préserver son parc locatif tout en permettant un développement maîtrisé de la location touristique. Pour toute assistance dans vos démarches, le service de la Police du Bâtiment (03 68 98 65 22) reste votre interlocuteur privilégié. N’hésitez pas également à consulter le site officiel de l’Eurométropole de Strasbourg pour les dernières mises à jour réglementaires.